Hausgeld einfach erklärt

Kosten, Rücklage, Wirtschaftsplan und Abrechnung verstehen - mit den wichtigsten Punkten für Eigentümer und Vermieter.

Tom Kinne 03. Juli 2026 8 Min. Lesezeit

Wer eine Eigentumswohnung kauft, vergleicht meistens Lage, Kaufpreis, Miete und Zustand. Das Hausgeld wird dagegen oft nur als laufende Nebenkostenposition mitgedacht. Genau dort entstehen später aber viele Überraschungen, etwa durch Nachschüsse, Sonderumlagen, hohe Verwaltungskosten oder eine zu schwache Rücklage.

In diesem Artikel zeigen wir, was im Hausgeld steckt, welche Kosten Eigentümer selbst tragen und worauf Sie bei Wirtschaftsplan, Rücklage und Hausgeldabrechnung achten sollten.

Auf einen Blick

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, mit der Eigentümer laufende Kosten, Verwaltung und Rücklagen der WEG finanzieren.
Zu den wichtigsten Bestandteilen gehören umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen.
Bei vermieteten Wohnungen dürfen nur bestimmte Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Verwaltungskosten, Rücklage, Instandhaltung und Sonderumlagen bleiben grundsätzlich beim Eigentümer.
Die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan; nach dem Abrechnungsjahr zeigt die Hausgeldabrechnung, ob Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse nötig werden.

Was ist Hausgeld?

Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer an ihre Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Die WEG nutzt dieses Geld, um die laufenden Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu bezahlen und beschlossene Rücklagen aufzubauen.

Die rechtliche Grundlage liegt vor allem in § 16 WEG und § 28 WEG. § 16 WEG regelt, dass Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem maßgeblichen Anteil tragen. § 28 WEG regelt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklagen und Vermögensbericht.

Die Abgrenzung ist wichtig. Hausgeld ist kein Wohngeld im sozialrechtlichen Sinn. Es ist auch nicht identisch mit den Nebenkosten, die ein Mieter zahlt. Hausgeld betrifft die Eigentümerebene innerhalb einer WEG-Verwaltung. Nebenkosten betreffen das Mietverhältnis.

Kosten im Hausgeld und was Eigentümer wirklich zahlen

Das Hausgeld besteht nicht aus einer einzigen Kostenart. Es bündelt mehrere Ebenen, die für Eigentümer sehr unterschiedliche Folgen haben. Manche Positionen können bei Vermietung über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden. Andere bleiben dauerhaft beim Eigentümer.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Bestandteile typischerweise im Hausgeld stecken und worauf Eigentümer achten sollten:

Bestandteil	Was damit bezahlt wird	Worauf Eigentümer achten sollten
Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums	Zum Beispiel Allgemeinstrom, Wasser, Abwasser, Müll, Heizung, Warmwasser, Straßenreinigung, Winterdienst, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzug, Versicherungen oder Hauswartanteile.	Bei Vermietung nur dann weitergeben, wenn Mietvertrag und Betriebskostenverordnung passen.
Verwaltungskosten	Honorar der Verwaltung, Kontoführung, Eigentümerversammlung, Porto, Buchhaltung und laufende Organisation der WEG.	Bleiben beim Eigentümer und gehören in die echte monatliche Belastung.
Erhaltungsrücklage	Rücklage für Instandhaltung, Instandsetzung, Sanierungen und größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.	Eine zu niedrige Rücklage kann später Sonderumlagen wahrscheinlicher machen.
Sonderumlagen	Zusätzliche Zahlungen, wenn geplante Mittel nicht reichen oder eine größere Maßnahme kurzfristig finanziert werden muss.	Vor dem Kauf Protokolle und Beschlüsse prüfen, weil Sonderumlagen kurzfristig Liquidität binden können.

Die Betriebskosten orientieren sich für Mietverhältnisse an § 2 BetrKV. Dort werden typische laufende Kostenarten aufgeführt, darunter Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Versicherungen und Hauswartkosten.

Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage gehören zwar häufig zum Hausgeld, sind aber keine umlagefähigen Betriebskosten. Genau diese Trennung macht Hausgeld für vermietende Eigentümer so wichtig.

Hausgeld berechnen mit dem Wirtschaftsplan

Die Höhe des Hausgeldes wird nicht frei geschätzt. Grundlage ist der Wirtschaftsplan der WEG. Der Verwalter stellt nach § 28 WEG für ein Kalenderjahr die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Daraus ergeben sich die Vorschüsse, die die Eigentümer zahlen sollen.

In der Praxis spielen mehrere Faktoren eine Rolle.

Alter und Zustand der Immobilie
Ausstattung wie Aufzug, Tiefgarage, Heizungsanlage oder größere Außenflächen
laufende Verträge mit Dienstleistern
erwartete Instandhaltung und geplante Rücklagen
Größe der Wohnung, Miteigentumsanteil oder anderer Verteilungsschlüssel
Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Vereinfacht lässt sich die monatliche Belastung so lesen.

Jahreskostenanteil der Wohnung / 12 = monatliches Hausgeld

Wenn der Einzelwirtschaftsplan für eine Wohnung zum Beispiel 3.600 Euro pro Jahr vorsieht, ergibt das 300 Euro Hausgeld pro Monat. Ob dieser Betrag angemessen ist, hängt aber nicht nur von der Wohnfläche ab. Ein älteres Gebäude mit Aufzug, Sanierungsbedarf und niedriger Rücklage kann deutlich höhere Vorschüsse benötigen als ein jüngeres Gebäude mit einfacher Ausstattung.

Als grobe Praxisspanne wird häufig mit etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung wären das ungefähr 200 bis 360 Euro pro Monat. Diese Spanne ist nur eine Orientierung. Entscheidend bleibt immer der konkrete Wirtschaftsplan.

Hausgeldabrechnung nach dem Kalenderjahr

Der Wirtschaftsplan schaut nach vorn. Die Hausgeldabrechnung schaut zurück. Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt die Verwaltung dar, welche Einnahmen und Ausgaben tatsächlich angefallen sind und wie sie auf die einzelnen Einheiten verteilt werden.

Für Eigentümer ist die Hausgeldabrechnung aus drei Gründen wichtig.

Sie zeigt, ob die monatlichen Vorschüsse gereicht haben.
Sie bildet die Grundlage für Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse.
Sie trennt Kostenarten, die für Eigentümer, Vermieter und Mieter unterschiedlich behandelt werden.

Wenn die tatsächlichen Kosten höher waren als geplant, kann ein Nachschuss entstehen. Waren die Vorschüsse zu hoch, kann es zu einer Entlastung oder Anpassung der künftigen Zahlungen kommen. Die Eigentümer beschließen nach § 28 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Zur Jahresabrechnung gehört außerdem der Blick auf die Rücklagen. Der Vermögensbericht soll Eigentümern zeigen, wie hoch die Rücklagen stehen und welches wesentliche Gemeinschaftsvermögen vorhanden ist.

Hausgeld bei Vermietung und umlagefähige Kosten

Bei vermieteten Eigentumswohnungen liegt der häufigste Fehler darin, die Hausgeldabrechnung mit der Nebenkostenabrechnung zu verwechseln. Das ist praktisch bequem, aber fachlich riskant.

Der Mieter zahlt nicht das Hausgeld. Er kann nur die Betriebskosten tragen, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. § 556 BGB regelt, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Für die Kostenarten verweist die Regelung auf die Betriebskostenverordnung.

Für Wohnungseigentum ist zusätzlich § 556a BGB wichtig. Wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, können bei vermietetem Wohnungseigentum die Betriebskosten nach dem Verteilungsmaßstab umgelegt werden, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, gilt diese Erleichterung nicht.

Die folgende Tabelle zeigt, welche Hausgeldpositionen bei Vermietung relevant sein können und worauf Vermieter achten sollten:

Kostenart im Hausgeld	Umlage auf Mieter?	Worauf Sie achten sollten
Wasser, Abwasser, Müll, Allgemeinstrom	Meist ja	Nur, wenn sie als Betriebskosten vereinbart sind und richtig verteilt werden.
Heizung und Warmwasser	Meist ja	Zusätzlich gelten Heizkostenregeln und Verbrauchserfassung.
Gebäudereinigung, Gartenpflege, Winterdienst	Meist ja	Laufende Pflege ist etwas anderes als Reparatur oder Erneuerung.
Aufzug, Beleuchtung und Hauswartanteile	Meist ja	Umlagefähig sind laufende Kosten. Verwaltungs-, Reparatur- oder Instandhaltungsanteile müssen herausgerechnet werden.
Versicherungen	Teilweise ja	Gebäude- und Haftpflichtversicherungen können Betriebskosten sein.
Verwaltungskosten	Nein	Honorar, Buchhaltung und Eigentümerkommunikation bleiben Eigentümerkosten.
Erhaltungsrücklage	Nein	Die Rücklage dient dem Gemeinschaftseigentum und reduziert den Cashflow des Eigentümers.
Reparaturen und Instandhaltung	Nein	Substanzerhalt gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung.
Sonderumlagen	Nein	Sie sind Eigentümerzahlungen und müssen wirtschaftlich separat eingeplant werden.

Wichtig
Reichen Sie die Hausgeldabrechnung nicht einfach an den Mieter weiter. Für die Nebenkostenabrechnung müssen Sie umlagefähige Betriebskosten herauslösen, nicht umlagefähige Eigentümerkosten abziehen und die Vereinbarung im Mietvertrag prüfen.

Passend hierzu erklären wir im Artikel Nebenkostenabrechnung für Vermieter die Abrechnung gegenüber Mietern noch genauer.

Nichtzahlung von Hausgeld belastet die gesamte WEG

Hausgeld ist für die WEG keine freiwillige Zahlung. Die Gemeinschaft braucht diese Vorschüsse, um Rechnungen, Versicherungen, Dienstleister, Verwaltung und Rücklagen zu finanzieren. Wenn einzelne Eigentümer nicht zahlen, entsteht deshalb nicht nur ein individuelles Problem.

Die WEG kann offene Hausgeldforderungen anmahnen, gerichtlich geltend machen und vollstrecken lassen. Je nach Fall können Verzugszinsen, Mahnkosten und weitere Kosten entstehen. Für die übrigen Eigentümer kann es unangenehm werden, wenn Liquidität fehlt und laufende Verpflichtungen trotzdem bezahlt werden müssen.

Im Extremfall kann eine dauerhafte Nichtzahlung zu erheblichem Druck innerhalb der Gemeinschaft führen. Für Eigentümer ist deshalb wichtig, Zahlungsprobleme früh zu klären und nicht einfach laufen zu lassen.

Hausgeld bei Leerstand bleibt fällig

Ja. Leerstand ändert nichts an der Zahlungspflicht gegenüber der WEG. Auch wenn die Wohnung nicht vermietet ist, keine Miete eingeht oder gerade renoviert wird, bleibt der Eigentümer Mitglied der Gemeinschaft und trägt seinen Kostenanteil.

Das betrifft besonders Kapitalanleger. Bei Leerstand fallen nicht nur Finanzierung, nicht umlagefähige Kosten und mögliche Renovierungskosten an. Auch das Hausgeld läuft weiter. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte deshalb nicht nur mit der aktuellen Miete kalkulieren, sondern auch mit Leerstand, Rücklage und möglichen Nachschüssen.

Beim Verkauf einer Wohnung sollten Käufer und Verkäufer außerdem regeln, wie laufendes Hausgeld, Nachzahlungen, Guthaben und Sonderumlagen behandelt werden. Die WEG selbst hält sich in der Regel an den jeweiligen Eigentümer und an die beschlossenen Fälligkeiten.

Hausgeld steuerlich behandeln

Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird. Für Vermieter können nicht umlagefähige Kosten grundsätzlich als Werbungskosten relevant sein, soweit sie mit der Einkünfteerzielung zusammenhängen. Das betrifft zum Beispiel Verwaltungskosten oder tatsächlich verausgabte Erhaltungsaufwendungen.

Bei der Erhaltungsrücklage ist der Zeitpunkt wichtig. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 entschieden, dass die Zuführung von Hausgeldzahlungen zur Erhaltungsrücklage noch keinen Werbungskostenabzug rechtfertigt. Steuerlich relevant wird sie erst, wenn Mittel aus der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden.

Selbstnutzer können bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen unter Voraussetzungen steuerlich berücksichtigen. Maßgeblich ist hier § 35a EStG. In der Praxis braucht es dafür eine geeignete Bescheinigung aus der Abrechnung.

Ich möchte an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich hinweisen. Dieser Abschnitt ersetzt keine steuerliche Beratung. Er soll Ihnen nur eine erste Orientierung geben, welche Punkte beim Hausgeld typischerweise relevant werden können. Wenn Sie Beträge konkret ansetzen, Rücklagen steuerlich behandeln oder größere Maßnahmen abrechnen möchten, sollten Sie die genaue Umsetzung immer noch einmal mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Hausgeld sinnvoll reduzieren, ohne Rücklagen zu schwächen

Hausgeld sollte nicht einfach möglichst niedrig sein. Zu niedrige Vorschüsse können später zu Nachschüssen führen oder notwendige Rücklagen schwächen. Besser ist die Frage, ob die Kosten nachvollziehbar sind und ob die WEG an den richtigen Stellen prüft.

Diese fünf Punkte helfen Eigentümern am meisten.

Dienstleister sollten regelmäßig verglichen werden. Reinigung, Gartenpflege, Versicherungen und Wartungsverträge sollten zur Leistung passen.
Energie- und Verbrauchskosten sollten geprüft werden. Allgemeinstrom, Heizungsbetrieb und Wasserverbräuche können auf technische oder organisatorische Probleme hinweisen.
Versicherungen sollten nicht nur nach Preis bewertet werden. Eine günstige Police hilft wenig, wenn wichtige Risiken ausgeschlossen sind.
Die Rücklage sollte realistisch geplant werden. Eine schwache Rücklage senkt kurzfristig das Hausgeld, erhöht aber das Risiko späterer Sonderumlagen.
Abrechnungen sollten wirklich gelesen werden. Eigentümer sollten nicht nur auf Nachzahlung oder Guthaben schauen, sondern auf Kostenentwicklung, Verteilung und ungewöhnliche Sprünge.

Viele dieser Punkte lassen sich als einzelner Eigentümer nur schwer dauerhaft im Blick behalten. Eine gute Hausverwaltung kann hier unterstützen und diese Aufgaben für den Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft übernehmen. Oft bekommt eine Verwaltung auch bessere Konditionen, weil sie regelmäßig mit Dienstleistern, Versicherern, Energiepartnern oder Wartungsfirmen zusammenarbeitet.

Bei uns beispielsweise gehört dieser Blick auf Kosten, Verträge und Partner zur laufenden Verwaltungspraxis. Wir prüfen regelmäßig, ob bestehende Vereinbarungen noch sinnvoll sind und ob bessere Konditionen möglich werden. Dafür haben wir eine eigene Säule in unserem Verwaltungssystem, nach der wir alle Immobilien betreuen.

Wenn Sie mehr dazu erfahren möchten, können Sie gerne auf unserer Seite zur SETO Methode vorbeischauen.

Hausgeld vor dem Kauf prüfen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehört das Hausgeld zu den wichtigsten Unterlagen. Der Kaufpreis sagt nur, was Sie einmal zahlen. Das Hausgeld zeigt, welche laufende Belastung nach dem Kauf entsteht.

Vor dem Erwerb sollten Sie mindestens diese Dokumente prüfen.

aktuellen Wirtschaftsplan
letzte Hausgeldabrechnung
Stand der Erhaltungsrücklage
Vermögensbericht der WEG
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
bekannte Sanierungen und offene Beschlüsse
Teilungserklärung und Verteilungsschlüssel

Besonders kritisch sind niedrige Rücklagen bei gleichzeitig erkennbarem Sanierungsbedarf. Dann kann das laufende Hausgeld zwar harmlos wirken, die eigentliche Belastung aber später über Sonderumlagen entstehen.

Für Kapitalanleger kommt eine zweite Prüfung hinzu. Welcher Teil des Hausgeldes lässt sich über die Nebenkostenabrechnung weitergeben und welcher Teil bleibt als Eigentümerkosten hängen? Erst daraus ergibt sich die echte monatliche Belastung.

Fazit zu Hausgeld und laufenden Kosten

Wir hoffen, dieser Beitrag konnte Ihnen einen klaren Überblick über die wichtigsten Bestandteile des Hausgeldes, die Hausgeldabrechnung und die Umlage bei Vermietung vermitteln. Von Wirtschaftsplan über Erhaltungsrücklage bis zur Nebenkostenabrechnung kennen Sie nun die zentralen Punkte, die Eigentümer prüfen sollten.

Sollten Sie aktuell über eine neue Lösung für Ihre WEG-Verwaltung nachdenken, lohnt sich ein genauer Blick auf die Qualität der laufenden Abrechnung und Kostensteuerung. Gerade beim Hausgeld zeigt sich, ob eine Verwaltung nur Zahlen weiterreicht oder Eigentümern wirklich hilft, Kostenrisiken und Beschlüsse besser zu verstehen.

Unser Team kennt die typischen Fragen rund um Wirtschaftsplan, Rücklagen, Beschlüsse und Eigentümerkommunikation aus der täglichen Verwaltungspraxis. Wenn Sie Ihre WEG-Verwaltung neu aufstellen möchten oder prüfen wollen, ob Ihre aktuelle Verwaltung noch zu Ihrem Objekt passt, können Sie direkt ein kostenloses Erstgespräch mit uns vereinbaren.

Rechtsgrundlagen und Quellen

Alle Quellen wurden zuletzt am 1. Juli 2026 abgerufen.

FAQ zu Hausgeld

Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daraus bezahlt die WEG laufende Kosten, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung und beschlossene Rücklagen für das gemeinschaftliche Eigentum.

Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?

Hausgeld betrifft die Eigentümerebene in der WEG. Nebenkosten betreffen das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Ein Teil des Hausgeldes kann bei Vermietung als Betriebskosten umlagefähig sein, Verwaltungskosten und Rücklagen aber grundsätzlich nicht.

Wie hoch ist Hausgeld normalerweise?

Als grobe Orientierung werden häufig etwa 2,50 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche genannt. Die tatsächliche Höhe hängt aber vom Wirtschaftsplan, Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Rücklage, Verteilungsschlüssel und Beschlüssen der WEG ab.

Kann Hausgeld auf Mieter umgelegt werden?

Nur teilweise. Umlagefähig sind grundsätzlich die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind und unter die Betriebskostenverordnung fallen. Verwaltungskosten, Erhaltungsrücklage, Reparaturen, Instandhaltung und Sonderumlagen bleiben beim Eigentümer.

Was passiert, wenn ein Eigentümer Hausgeld nicht zahlt?

Die WEG kann offene Hausgeldforderungen anmahnen, gerichtlich geltend machen und vollstrecken lassen. Für die Gemeinschaft kann Nichtzahlung zum Liquiditätsproblem werden, weil laufende Kosten trotzdem bezahlt werden müssen.

Ist Hausgeld steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Wohnungen können nicht umlagefähige Kosten steuerlich relevant sein. Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nach der BFH-Rechtsprechung aber nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erst bei tatsächlicher Verwendung für Erhaltungsmaßnahmen. Selbstnutzer können bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen unter Voraussetzungen nach § 35a EStG berücksichtigen.