Wann Verwalter keine Provision verlangen dürfen

Provision gezahlt? Wann Eigentümer nach dem BGH Geld zurückfordern können und warum günstige Verwaltermodelle jetzt wackeln.

Tom Kinne 27. Juni 2026 4 Min. Lesezeit

Viele Eigentümer kennen die Situation. Eine Wohnung wird frei, die Hausverwaltung kümmert sich um Besichtigungen, Interessenten und den neuen Mietvertrag. Dass dafür bisher häufig eine zusätzliche Provision berechnet wurde, wirkte erst einmal nachvollziehbar, weil die Verwaltung dabei tatsächlich zusätzliche Arbeit übernimmt.

Nach dem neuen BGH-Urteil ist genau das bei eigenen Verwaltungsobjekten aber nicht mehr ohne Weiteres möglich. Wann ein Verwalter keine Provision verlangen darf, ob Eigentümer bereits gezahltes Geld zurückfordern können und was das für künftige Verwaltungspreise bedeuten kann, erklären wir in diesem Beitrag.

Auf einen Blick

Ein Verwalter darf keine Provision verlangen, wenn er eine Wohnung neu vermietet, die er bereits laufend verwaltet.
Eigentümer sollten auch Pauschalen, Vermietungshonorare und Sondervergütungen prüfen, wenn sie an eine Neuvermietung anknüpfen.
Bei gezahlten Entgelten zählen vor allem Vertrag, Rechnung, Zahlungsdatum und die Frage, ob dieselbe Verwaltung die Wohnung betreut hat.
Für manche Hausverwaltungen kann das Urteil den Druck erhöhen, Verwaltungspreise künftig transparenter und realistischer zu kalkulieren.

Was der BGH entschieden hat

Im BGH-Fall hatte eine Eigentümerin eine Hausverwaltung mit der Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Der Vertrag sah neben dem laufenden Verwaltungshonorar auch eine zusätzliche Vergütung für Neuvermietungen vor. Wenn eine Wohnung frei wurde und neu vermietet werden musste, sollte die Verwaltung zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten. Pro Jahr war diese Vergütung auf 10.000 Euro brutto gedeckelt.

Während der Vertragslaufzeit kam es zu 13 Neuvermietungen. Dafür zahlte die Eigentümerin insgesamt 16.815,71 Euro. Nach Ende des Verwaltervertrags verlangte sie das Geld zurück.

Der BGH gab ihr Recht. Entscheidend war, dass die Verwaltung nicht wie ein unabhängiger Makler von außen tätig wurde. Sie kannte die Wohnungen bereits aus der laufenden Verwaltung, handelte für die Eigentümerin und durfte in diesem Bestand auch Mietverträge abschließen.

Genau hier liegt der Unterschied zu einem normalen Makler. Ein externer Makler wird gerade für die Vermittlung einer Wohnung eingeschaltet. Der Verwalter ist dagegen schon vorher eng mit der Wohnung und dem Eigentümer verbunden. Gegenüber Mietinteressenten steht er deshalb nicht neutral zwischen beiden Seiten, sondern gehört aus Sicht des BGH zum Lager des Vermieters.

Im Verfahren ging es allerdings nicht darum, dass ein Mieter eine Rechnung bekommen hatte. Bezahlt hatte die Eigentümerin. Der Streit war deshalb, ob das gesetzliche Verbot nur eine Provision gegenüber dem Mieter ausschließt oder auch eine Provisionsklausel im Verwaltervertrag mit dem Eigentümer.

Der BGH sagt, dass auch diese Vereinbarung unwirksam sein kann. Das Gesetz beschränkt den Provisionsausschluss nicht auf Forderungen gegen Mieter. Außerdem soll verhindert werden, dass solche Kosten am Ende doch wirtschaftlich beim Mieter landen, etwa weil der Eigentümer sie bei der Miethöhe berücksichtigt.

Die Rechtsgrundlage sind das BGH-Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25, und § 2 WoVermittG.

Wann Eigentümer Geld zurückfordern können

Für Eigentümer ist vor allem interessant, ob bereits gezahlte Beträge zurückgefordert werden können. Der Ausgangsfall zeigt, dass das grundsätzlich möglich sein kann. Die Eigentümerin hatte die Provisionen zunächst bezahlt und verlangte sie später zurück, weil die Vereinbarung nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam war.

Der BGH stützt die Rückzahlung auf § 5 WoVermittG und § 812 BGB. Vereinfacht gesagt geht es darum, dass die Verwaltung das Geld ohne wirksamen Rechtsgrund erhalten hatte. Auch die Besprechungen bei Haufe, beck-aktuell und Otto Schmidt ordnen das Urteil in diese Richtung ein.

Eine Rückforderung ergibt sich daraus aber nicht automatisch für jeden Vertrag. Entscheidend ist, ob der eigene Fall dem BGH-Fall wirklich ähnelt. Für eine erste Einschätzung helfen vor allem diese Fragen.

Wurde im Verwaltervertrag ein Entgelt für Neuvermietung, Vermittlung oder Vermietung vereinbart?
Hat dieselbe Verwaltung die betroffene Wohnung zum Zeitpunkt der Neuvermietung bereits laufend betreut?
Bezieht sich die Rechnung eindeutig auf diese Wohnung und diese Neuvermietung?
Wurde die Zahlung als Provision, Pauschale, Honorar oder Sondervergütung abgerechnet?
Liegt das Zahlungsdatum noch in einem Zeitraum, in dem eine Rückforderung nicht offensichtlich an Verjährung scheitert?

Sind mehrere dieser Punkte erfüllt, lohnt sich eine genauere rechtliche Prüfung. Besonders relevant ist das bei Mietshausverwaltung, vermieteten Eigentumswohnungen und größeren Beständen, bei denen Verwaltung und Neuvermietung regelmäßig zusammenfallen.

Warum Verwaltungspreise dadurch teurer werden können

Das Urteil betrifft nicht nur einzelne Rückforderungen. Es kann auch dazu führen, dass Verwaltungshonorare bei manchen Anbietern steigen.

In der Praxis gibt es Hausverwaltungen, die mit sehr niedrigen Grundhonoraren arbeiten, weil sich das Modell für sie erst im Verbund lohnt. Das günstige Verwaltungshonorar hilft, Mandate zu gewinnen. Die Marge entsteht später, wenn frei werdende Wohnungen neu vermietet, Verkäufe begleitet oder andere Zusatzleistungen abgerechnet werden.

Wenn eine Verwaltung künftig keine Vermietung mehr übernimmt, fällt eine wichtige Einnahmequelle weg. Das kann bedeuten, dass das Modell mit niedrigen Verwaltungspreisen für manche Verwaltungen nicht mehr funktioniert. Dann müssen sie entweder das Verwaltungshonorar erhöhen, unrentable Mandate abgeben oder geraten wirtschaftlich unter Druck und müssen im schlimmsten Fall sogar schließen.

Für Eigentümer kann das bedeuten, dass besonders sehr günstige Verwaltungen künftig teurer werden oder bestimmte Objekte gar nicht mehr weiter betreuen können. Gleichzeitig kann genau das ein Anlass sein, die eigene Verwaltung neu zu bewerten. Viele Eigentümer bleiben aus Bequemlichkeit bei einer Hausverwaltung, obwohl sie mit der Leistung nicht wirklich zufrieden sind. Oft wird das hingenommen, weil der Preis niedrig ist oder weil die Verwaltung bisher auch die Vermietung übernommen hat. Wenn sich diese Grundlage ändert, sollten Eigentümer prüfen, ob sie wirklich bei ihrer aktuellen Hausverwaltung bleiben wollen. Wenn das auf Sie zutrifft und Sie einmal vergleichen möchten, wie gute Hausverwaltung aussehen kann, können Sie gerne ein Erstgespräch bei uns buchen.

Unsere Meinung dazu
Wir waren schon vor dem Urteil der Meinung, dass Verwaltung und Vermietung klar getrennt werden sollten. Wer eine überdurchschnittliche Verwaltung anbieten und den Standard in der Branche erhöhen möchte, muss sich auf diesen Bereich konzentrieren. Genau das ist auch unsere Strategie bei Inoovion. Wir bieten keine Vermietung an, sondern konzentrieren uns auf die Verwaltung. Wenn Eigentümer dennoch eine Vermietung wünschen, decken wir das über unser Partnernetzwerk ab.

Fazit

Das Urteil bedeutet vor allem, dass der Druck auf viele Hausverwaltungen weiter steigen wird. Besonders Verwaltungen, die in der laufenden Verwaltung keine gute Dienstleistungsqualität erbringen, bisher aber viel über Vermietung ausgleichen konnten, werden künftig marktfähiger arbeiten müssen. Wer Eigentümer langfristig halten will, muss bessere Verwaltung bieten, nicht nur günstige Preise und zusätzliche Vermietungsleistungen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

FAQ zur Verwalterprovision

Darf ein Verwalter Provision für die Neuvermietung verlangen?

Nicht, wenn er die konkrete Wohnung bereits verwaltet. Dann darf er nach dem BGH keine Vermittlungsprovision verlangen.

Gilt das auch, wenn der Eigentümer zahlen soll?

Ja. Der BGH hat entschieden, dass der Provisionsausschluss auch eine Vereinbarung mit dem Vermieter oder Eigentümer erfassen kann.

Können Eigentümer gezahlte Provisionen zurückfordern?

Das kann möglich sein, wenn die Zahlung ohne wirksamen Rechtsgrund erfolgt ist. Im BGH-Fall musste die Verwaltung gezahlte Provisionen zurückerstatten. Eigentümer sollten Vertrag, Rechnung, Zahlungsdatum und Verjährung rechtlich prüfen lassen.

Welche Rechnungen sollten Eigentümer prüfen?

Prüfenswert sind Rechnungen, in denen eine Provision, Neuvermietungspauschale, ein Vermietungshonorar oder eine ähnliche Sondervergütung für eine bereits verwaltete Wohnung abgerechnet wurde.

Quellen