Mietrechtsreform 2026: Was Vermieter prüfen sollten

Q: Was sollten Vermieter jetzt konkret prüfen?

Vermieter sollten Indexklauseln, möblierte Mietverträge, Kurzzeitmietverträge, Mahnprozesse und geplante Modernisierungen prüfen.

Miete II ist noch nicht in Kraft. Vermieter sollten Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitmiete und Modernisierung prüfen.

Tom Kinne 23. Juni 2026 4 Min. Lesezeit

Die Mietrechtsreform 2026 ist noch nicht in Kraft, aber sie zeigt bereits, wo Vermieter und Eigentümer ihre Mietverträge, Verwaltungsdaten und Prozesse prüfen sollten. Besonders relevant sind möblierte Vermietung, Indexmieten, Kurzzeitmietverträge, Kündigungen bei Zahlungsrückständen und Modernisierungen.

Auf einen Blick

Miete II ist Stand 22. Juni 2026 noch nicht in Kraft; der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 Stellung genommen.
Möblierte Vermietung wird formaler: Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen und am Zeitwert orientiert werden.
Indexmieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt werden, wenn der Verbraucherpreisindex stark steigt.
Modernisierungen könnten für kleinere Maßnahmen einfacher werden, weil die Wertgrenze im vereinfachten Verfahren auf 20.000 Euro steigen soll.

Der aktuelle Stand der Reform

Die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts am 29. April 2026 beschlossen. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz führt das Vorhaben unter „Miete II“ beziehungsweise „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“.

Stand 22. Juni 2026 gilt: „Miete II“ ist noch nicht in Kraft. Der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 Stellung genommen, danach läuft das weitere parlamentarische Verfahren.

Davon zu unterscheiden ist die Mietpreisbremse selbst. Sie wurde bereits bis Ende 2029 verlängert und ist laut Bundesregierung am 23. Juli 2025 in Kraft getreten. In ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten bleibt damit bei Neuvermietung grundsätzlich die Grenze von höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant.

Offizielle Quelle: Das BMJV nennt als Ziel unter anderem „wirksame Grenzen gegen die Umgehung der Mietpreisbremse“. Gemeint sind vor allem Gestaltungen, bei denen hohe Mieten über Möblierung, kurze Vertragslaufzeiten oder Indexmechanik entstehen.

Was sich für Vermieter ändern soll

Für Vermieter sind vor allem fünf Punkte relevant. Erstens sollen Indexmietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt werden. Oberhalb einer Schwelle von 3,0 Prozent pro Jahr soll der darüberliegende Teil des Verbraucherpreisindexes nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden dürfen.

Wer spätere Anpassungen systematisch prüfen will, sollte Indexklauseln deshalb nicht nur juristisch, sondern auch als Teil der laufenden Prüfung von Mieterhöhungen betrachten.

Zweitens soll möbliertes Wohnen transparenter werden. Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden. Er soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen sieht der Regierungsentwurf eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vor, wenn keine Einzelberechnung erfolgt.

Drittens sollen Kurzzeitmietverträge enger gefasst werden. Vorgesehen ist grundsätzlich eine Höchstgrenze von sechs Monaten. Unter bestimmten Voraussetzungen soll eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich sein. Befristete Mietverträge aus gesetzlich geregelten Vermietergründen sind davon zu unterscheiden.

Viertens soll die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs einmalig beseitigen können. Für Vermieter bedeutet das: Forderungsmanagement, Mahnwesen und Dokumentation werden wichtiger, weil Kündigungswege anders zu bewerten wären.

Fünftens soll das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen erleichtert werden. Die Wertgrenze soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro je Wohnung steigen. Das kann gerade für kleinere energetische oder technische Maßnahmen praktisch relevant werden.

Was Eigentümer jetzt prüfen sollten

Eigentümer sollten vor allem prüfen, ob ihre Mietverträge und Verwaltungsprozesse auf die Reform vorbereitet sind. Das betrifft nicht nur große Bestandshalter. Auch private Eigentümer mit wenigen Einheiten können betroffen sein, wenn möblierte Vermietung, Indexmieten oder Kurzzeitmodelle genutzt werden.

Für die Mietshausverwaltung ist besonders wichtig, dass Vertragsdaten, Mietart, Mietbeginn, Indexklauseln, Möblierung, Zahlungsrückstände und Modernisierungskosten sauber im System erfasst sind. Ohne diese Grundlage lässt sich später kaum zuverlässig prüfen, welche Regel greift.

Ein typischer Praxisfall wäre eine möblierte Wohnung in einem angespannten Markt, die mit Indexklausel und siebenmonatiger Laufzeit vermietet wird. Genau hier treffen mehrere Reformpunkte zusammen: Der Möblierungszuschlag müsste nachvollziehbar ausgewiesen sein, die Indexanpassung müsste nach der geplanten 3,0-Prozent-Logik berechnet werden und die Laufzeit dürfte nicht nur formal als Kurzzeitmiete bezeichnet werden. Für die Verwaltung heißt das: Möbelwert, Mietbeginn, Indexstichtag, Vertragsgrund und spätere Anpassungserklärungen gehören in dieselbe prüfbare Datenlage.

Wichtig:
Eigentümer sollten jetzt nicht nur einzelne Mietverträge ansehen, sondern die Datenbasis dahinter prüfen. Wenn Mietart, Indexklausel, Möblierung, Fristen und Zahlungsrückstände nicht strukturiert erfasst sind, wird jede spätere Anpassung unnötig fehleranfällig.

Prüfpunkt	Warum er jetzt wichtig ist	Was Eigentümer vorbereiten sollten
Möblierte Wohnungen	Zuschläge sollen transparenter und besser nachprüfbar werden.	Möbellisten, Zeitwerte und Mietvertragsmuster prüfen.
Indexmieten	Erhöhungen könnten in angespannten Märkten rechnerisch begrenzt werden.	Indexklauseln, Anpassungszeitpunkte und Marktgebiet erfassen.
Zahlungsrückstände	Schonfristzahlung soll Kündigungsfolgen einmalig stärker abfedern.	Mahnläufe, Fristen und Zahlungseingänge lückenlos dokumentieren.
Modernisierung	Das vereinfachte Verfahren soll bis 20.000 Euro nutzbar werden.	Kosten, Maßnahmenart und Ankündigung sauber vorbereiten.

Was Sie noch nicht tun sollten

Noch nicht sinnvoll ist es, laufende Mietverhältnisse allein wegen des Entwurfs vorschnell umzubauen. Der Text kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern. Außerdem hängt ein großer Teil der geplanten Regeln an angespannten Wohnungsmärkten und an konkreten Einzelfällen.

Sinnvoll ist dagegen eine Vorprüfung. Welche Mietverträge enthalten Indexklauseln? Welche Wohnungen sind möbliert? Welche Kurzzeitverträge laufen im Bestand? Welche Modernisierungen stehen 2026 oder 2027 an? Und arbeitet die Verwaltung so, dass diese Daten überhaupt schnell ausgewertet werden können?

Wer diese Fälle erst nach Inkrafttreten der Reform zusammensuchen muss, verliert Zeit und macht die Prüfung unnötig fehleranfällig.

Fazit

Die Mietrechtsreform 2026 ist für Vermieter kein Grund für Panik, aber ein Anlass für eine nüchterne Bestandsaufnahme. Besonders betroffene Eigentümer sollten ihre Mietmodelle, Vertragsmuster und Verwaltungsdaten jetzt prüfen lassen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Einordnung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Fragen und Antworten:

Gilt die Mietrechtsreform 2026 schon?

Nein. Stand 22. Juni 2026 liegt ein Regierungsentwurf vom 29. April 2026 vor; der Bundesrat hat am 12. Juni 2026 Stellung genommen. Eigentümer sollten deshalb vorbereiten, aber noch nicht so handeln, als seien alle Regeln bereits endgültig.

Was ändert sich bei möblierten Wohnungen?

Der Regierungsentwurf sieht vor, dass Vermieter den Möblierungszuschlag gesondert ausweisen müssen. Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen.

Was bedeutet die geplante Indexmieten-Regel?

In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmietsteigerungen begrenzt werden. Wenn der Verbraucherpreisindex um mehr als 3,0 Prozent pro Jahr steigt, soll der darüberliegende Anteil nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden dürfen.

Was sollten Vermieter jetzt konkret prüfen?

Prüfen Sie Indexklauseln, möblierte Mietverträge, Kurzzeitmietverträge, Mahnprozesse und geplante Modernisierungen. Wichtig ist außerdem, dass die Verwaltung Vertragsdaten, Fristen, Zahlungseingänge und Objektunterlagen vollständig und auswertbar dokumentiert.

Quellen: